Antes de firmar el contrato
Cuando decida cuál es la vivienda que va a comprar y llegue a un
acuerdo en cuanto a precio y condiciones con el vendedor, es posible
que opte por reflejar las condiciones de ese acuerdo en algún tipo
de contrato privado, de arras de opción de compra.
En este caso hay varios aspectos que debe tener en cuenta.Antes
de firmar cualquier documento es conveniente que compruebe cual
es la situación registral de la finca solicitando una Nota
Simple Registral en el registro de la Propiedad correspondiente.
De este modo podemos estar seguros de que el vendedor es el autentico
titular de la finca y de si existen o no cargas que graven la finca
que esta adquiriendo.
El contrato debe recoger todos los detalles de la compra con la máxima exactitud posible, ya que representa un compromiso para ambas partes. (nombre y apellidos o razón social del vendedor y del comprador, identificación suficiente de la vivienda, definición del contrato que se está realizando, precio convenido, su forma de pago, etc.).
A. Asesoramiento
Dada la importancia de la adquisición de vivienda puede ser aconsejable contar con la ayuda de un abogado que le asesore sobre el contenido de los contratos.
B. Información y publicidad
- Cuando el vendedor de la vivienda sea una empresa promotora
estará obligada a cumplir una serie de obligaciones
de información y publicidad.
Todas las condiciones ofrecidas en la publicidad son exigibles al vendedor, aun cuando no figuren posteriormente en el contrato celebrado.
Además, el promotor tendrá a disposición del público una serie de datos y documentos, entre otros:
- Nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil.
- Planos de emplazamiento de la vivienda y de la vivienda misma, descripción de ésta, con expresión de superficie útil del edificio, de servicios y suministros, de zonas comunes y medidas de seguridad contra incendios, etc...
- Datos del Registro de la Propiedad.
- Copias de las licencias precisas para la construcción y ocupación de las viviendas.
- Estatutos de la Comunidad.
- Precio total de venta y forma de pago.
- Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
- Forma en que está previsto documentar el contrato, con sus
condiciones generales y especiales,
haciendo constar expresa y claramente:
- Que el consumidor no soportará los gastos previos que por ley corresponden al vendedor.
- Lo dispuesto en los artículos 1.279 y 1.280 del Código Civil, que suponen el derecho del comprador a exigir el otorgamiento de escritura pública.
- El derecho a la elección de notario, que corresponde, en estos casos, siempre al comprador.
La empresa inmobiliaria o urbanizadora presenta a sus clientes un modelo de contrato estandarizado, homogéneo y redactado por sus asesores jurídicos, con el fin de que el comprador acepte unas condiciones predeterminadas.
Analice las cláusulas del contrato, sin olvidar las que explican quién deberá hacerse cargo de los gastos y de los impuestos derivados de la compra. Tenga en cuenta que la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios protege sus derechos y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos.
Le aconsejamos que si antes de firmar considera que no ha sido bien informado, solicite el asesoramiento de un abogado.
- Compra a un particular:
En este caso el vendedor no estará obligado a facilitarle la información que hemos visto anteriormente, por lo que será usted quien deberá solicitarle los siguientes documentos:
- Los Títulos de propiedad del transmitente.
- El último recibo anual del Impuesto sobre Bienes Inmuebles también llamado de "contribución urbana".
- Certificado de la comunidad de propietarios, acreditando que el vendedor está al día en el pago de los gastos de comunidad
- También es conveniente examinar los estatutos de la comunidad.
C. Titularidad y estado de cargas de la vivienda.
Como ya hemos señalado, uno de los primeros pasos antes de adquirir una vivienda será comprobar la titularidad y estado de cargas en el Registro de la Propiedad, solicitando una Nota Simple Registral con la que verificará si quien le vende es realmente propietario, si la vivienda está o no hipotecada, posibles embargos, etc.
Es decir, la consulta al Registro supone una garantía de seguridad para el comprador, que deberá hacer esta gestión tanto si compra la vivienda al contado como si solicita un préstamo hipotecario aunque, en este último caso, la entidad exigirá y, si usted lo desea, se encargará personalmente de realizar la consulta.
En el supuesto de que la vivienda que usted adquiriese se encontrase gravada con una hipoteca previa o cualquier otra carga, éstas deberán ser canceladas por el vendedor económica y registralmente, antes o simultáneamente a la firma de escrituras públicas. Es importante recalcar este punto, ya que si no se hace así, y se produce la cancelación en un fututo será usted quien deberá hacerse cargo de los gastos.
